Όταν οι κατασκευαστές χρειάστηκαν επιπλέον 500 εκατομμύρια λίρες για την ανακαίνιση του πρώην κεντρικού κτιρίου της Deutsche Bank AG στο Λονδίνο, προσθέτοντας έναν κήπο στην οροφή και τρεις ορόφους στην κορυφή, η χρηματοδότηση δεν προήλθε από ένα συνηθισμένο εμπορικό δάνειο.

Αντ’ αυτού, τα χρήματα προήλθαν από μια πολυεπίπεδη δομή που δημιουργήθηκε από την NatWest Group Plc και την Cheyne Capital Management, η οποία έχει γίνει μια όλο και πιο δημοφιλής μορφή χρηματοδότησης στην Ευρώπη. Γνωστό ως back leverage, το περίπλοκο και σχετικά αδιαφανές σύστημα επιτρέπει στις τράπεζες να εφαρμόζουν πιο ευνοϊκή κεφαλαιακή μεταχείριση στα δάνεια τους.

Ωθούμενο από ένα κενό χρηματοδότησης που προκλήθηκε από τους τραπεζικούς κανονισμούς μετά την χρηματοπιστωτική κρίση, το back leverage επιτρέπει στις τράπεζες να διατηρήσουν κάποια έκθεση σε ακίνητα, βοηθώντας παράλληλα τα ομολογιακά αμοιβαία κεφάλαια να αυξήσουν τις αποδόσεις τους. Αλλά αυτό που ξεκίνησε ως μια σχετικά εξειδικευμένη μορφή χρηματοδότησης έχει γίνει ένα σημαντικό μέρος του τοπίου των δανείων ακινήτων, προκαλώντας ανταγωνισμό μεταξύ των κεφαλαίων και ανησυχίες ότι η προστασία των πιστωτών θα υπονομευθεί.

«Ο χώρος του back leverage στην Ευρώπη έχει γίνει πολύ πιο ανταγωνιστικός», δήλωσε ο Α.Τζ. Στόρτον, εταίρος της εταιρείας συμβούλων ακίνητης περιουσίας Art Capital και πρώην μεσίτης back leverage της JPMorgan Chase.

Με την είσοδο περισσότερων τραπεζών στην αγορά, ορισμένες πιέζουν τα περιθώρια κέρδους και μάλιστα καταργούν προστασίες όπως οι απαιτήσεις κάλυψης περιθωρίου και η προσφυγή σε κεφάλαια.

Το back leverage, το οποίο αποτελεί από καιρό κοινή πρακτική στις ΗΠΑ, χρησιμοποιείται όλο και περισσότερο στην Ευρώπη λόγω των αυστηρότερων κανονισμών και της αύξησης των μη τραπεζικών δανείων. Στο πλαίσιο αυτής της δομής, μια τράπεζα και ένα ιδιωτικό πιστωτικό ταμείο συνήθως συνεργάζονται για να παρέχουν χρηματοδότηση σε μια εταιρεία ειδικού σκοπού, η οποία στη συνέχεια χορηγεί δάνειο στον δανειολήπτη.

Επειδή η εταιρεία ειδικού σκοπού είναι τιτλοποιημένη, οι δανειστές πρέπει γενικά να διαθέσουν μόνο ένα μέρος του κεφαλαίου που απαιτείται για ένα άμεσο δάνειο. Επίσης, διαθέτουν ένα ενσωματωμένο δίχτυ ασφαλείας, καθώς η τράπεζα παρέχει το μεγαλύτερο αλλά και το ασφαλέστερο μέρος του χρέους, ενώ το ιδιωτικό πιστωτικό ταμείο δανείζει το μικρότερο μέρος, αναλαμβάνοντας το μεγαλύτερο μέρος του κινδύνου. Για τα ιδιωτικά πιστωτικά ταμεία, η δομή αυτή δημιουργεί μια ευκαιρία να ανταγωνιστούν σε μια ολοένα και πιο ανταγωνιστική αγορά.

Μια έρευνα της CREFC Europe υπέδειξε ότι οι τράπεζες στην ήπειρο έχουν τουλάχιστον 31 δισεκατομμύρια ευρώ δανείων συνδεδεμένα με χρηματοδότηση back leverage, και η εμπορική ένωση δήλωσε ότι ο αριθμός αυτός πιθανώς υποτιμά το συνολικό ποσό. Σε μια δημοσκόπηση του Φεβρουαρίου, η μεσιτική εταιρεία Knight Frank διαπίστωσε ότι το 90% των τραπεζών που παρέχουν back leverage στην Ευρώπη αναμένουν αύξηση των δανείων τους τους επόμενους 12 μήνες.

Άλλες τράπεζες που έχουν χρησιμοποιήσει πρόσφατα back leverage για να χορηγήσουν δάνεια σε ευρωπαϊκά εμπορικά ακίνητα περιλαμβάνουν την Barclays Plc και την Goldman Sachs Group Inc, σύμφωνα με πληροφορίες. Η Goldman συνεργάστηκε με την PGIM για να παρέχει χρηματοδότηση ύψους περίπου 110 εκατομμυρίων λιρών για την κατασκευή του The Other House, ενός πολυτελούς ξενοδοχείου διαμερισμάτων στο Covent Garden, το οποίο αναμένεται να ανοίξει το 2026, σύμφωνα με τα ίδια άτομα.

Οι υποστηρικτές του back leverage υποστηρίζουν ότι τα ιδιωτικά πιστωτικά κεφάλαια απλώς καλύπτουν το κενό δανεισμού που άφησαν οι τράπεζες μετά την οικονομική κρίση και ότι η χρήση του back leverage τους επιτρέπει να αξιοποιούν τα μετρητά πιο αποτελεσματικά. Βοηθά επίσης τους κατασκευαστές και τους ιδιοκτήτες ακινήτων να εξοικονομήσουν κόστος χρέους, συμβάλλοντας στην αύξηση του όγκου των επενδύσεων που έχει μειωθεί από την πανδημία.

Ενώ τα περιθώρια διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με τη δομή του δανείου και τον τύπο του δανειολήπτη, πληροφορίες του Bloomberg ανέφεραν ότι ορισμένα από αυτά μπορεί να κυμαίνονται πλέον μεταξύ 100 και 150 μονάδων βάσης πάνω από ένα επιτόκιο αναφοράς. Αυτό θα μεταφραζόταν σε απόδοση περίπου 5%-5,5% στα τρέχοντα επίπεδα.

Οι επικριτές προειδοποιούν ότι αυτά τα μειωμένα περιθώρια κέρδους είναι επίσης αιτία ανησυχίας, καθώς δείχνουν ότι ο ανταγωνισμός μεταξύ των δανειστών για την εξασφάλιση συμφωνιών εντείνεται, με πιθανό αποτέλεσμα την αύξηση των δεικτών δανείου προς αξία.

Ο Πίτερ Κοσμετάτος, διευθύνων σύμβουλος της CREFC Europe, δήλωσε ότι η αίσθησή του είναι ότι οι ρυθμιστικές αρχές του Ηνωμένου Βασιλείου και της Ευρώπης θεωρούν επί του παρόντος ότι η μόχλευση στην χρηματοδότηση ακινήτων είναι πολύ μικρή για να αποτελέσει συστημικό πρόβλημα, αν και προσέθεσε ότι δεν έχουν ακόμη συλλέξει ευρέως βασισμένα δεδομένα για τον τομέα.

Μια άλλη ανησυχία είναι ότι τα ιδιωτικά πιστωτικά κεφάλαια — μερικά από τα οποία μόλις πρόσφατα άρχισαν να επαναφέρουν τη μόχλευση — δεν έχουν ακόμη δοκιμαστεί σε μια απότομη κρίση της αγοράς. Μια αναδιάρθρωση θα μπορούσε να τα φέρει στη δύσκολη θέση αφού θα πρέπει να διαπραγματευτούν τόσο με τον δανειολήπτη όσο και με την τράπεζα που παρείχε το ανώτερο τμήμα του δανείου, σύμφωνα με τον Σάιρους Κόρατ, εταίρο της DRC Savills Investment Management, μιας εταιρείας επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα που δεν χρησιμοποιεί επί του παρόντος μόχλευση.

Σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων σε πολλαπλά έργα ακινήτων, τα ιδιωτικά πιστωτικά κεφάλαια θα πρέπει πιθανώς να στραφούν προς τους επενδυτές τους για επιπλέον κεφάλαια — μια ομάδα που είναι γνωστή στον κλάδο ως Limited Partners και περιλαμβάνει συνήθως συνταξιοδοτικά ταμεία, ασφαλιστικές εταιρείες και κρατικά ταμεία.

Αυτό θα μπορούσε ενδεχομένως να οδηγήσει σε μια κατάσταση όπου ορισμένοι επενδυτές θα κληθούν από πολλαπλά κεφάλαια, με αποτέλεσμα τη μείωση της ρευστότητας, σύμφωνα με τον Μπεν Μπαρμπανέλ, επικεφαλής του τμήματος χρηματοδότησης χρέους της βρετανικής τράπεζας Oaknorth Bank Plc, η οποία έχει πραγματοποιήσει δάνεια back leverage αξίας περίπου 2,5 δισεκατομμυρίων λιρών τα τελευταία χρόνια.

«Αυτοί οι περιορισμένοι εταίροι έχουν έκθεση σε πολλά δισεκατομμύρια και, σε μια τεράστια ύφεση, αυτό σχετίζεται με όλες τις εκθέσεις τους», τόνισε ο Μπαρμπανέλ. «Είμαι πάντα λίγο νευρικός ότι το δυναμικό κινδύνου δεν παρακολουθείται απαραίτητα αρκετά καλά».

Πηγή: newmoney.gr