Στη δημοσιότητα δόθηκε σήμερα η Ειδική Έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας με αρ. ΕΕ-ΕΥ 04/2026, η οποία αφορά τον έλεγχο του Τμήματος Φορολογίας, μετά από ανώνυμη καταγγελία, για σειρά συναλλαγών που σχετίζονται με την πώληση και μεταγενέστερη επαναγορά ακινήτου γνωστού επιχειρηματία την περίοδο 2015–2017.

Η Έκθεση καταγράφει πληθώρα σοβαρών προειδοποιητικών ενδείξεων (red flags), οι οποίες, σύμφωνα με την Ελεγκτική Υπηρεσία, είτε δεν εντοπίστηκαν έγκαιρα είτε δεν εξετάστηκαν επαρκώς από το Τμήμα Φορολογίας, με ενδεχόμενη σημαντική απώλεια δημοσίων εσόδων.

Απότομη μείωση τιμής και «εξαφάνιση» φορολογητέων κερδών

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έκθεσης, η αρχική συμφωνία πώλησης του ακινήτου το 2015 ανερχόταν σε περίπου €19,35 εκατ. Ωστόσο, μόλις έξι μήνες αργότερα, οι συμφωνίες ακυρώθηκαν και αντικαταστάθηκαν με νέες, μειώνοντας την τιμή πώλησης κατά €8,5 εκατ., δηλαδή κατά περίπου 44%.

Η μείωση αυτή δεν συνοδεύτηκε από επαρκή ή πειστική τεκμηρίωση. Ως αποτέλεσμα, η συναλλαγή κατέληξε να εμφανίζει ζημιά €7,7 εκατ., αντί κέρδους. Η ζημιά αυτή αξιοποιήθηκε λογιστικά για την εξάλειψη φορολογητέων κερδών για το έτος 2016, γεγονός που εγείρει σοβαρά ερωτήματα για τον φορολογικό χειρισμό της υπόθεσης.

Ενδείξεις τεχνητής διόγκωσης του κόστους

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί και η καταγραφή του κόστους κατασκευής. Ενώ στον Φορολογικό Φάκελο για το 2013 εμφανίζεται κόστος γης και ανέγερσης ύψους περίπου €9,3 εκατ., στους λογαριασμούς αναγνωρίστηκε κόστος €15,8 εκατ.

Κατά την πώληση του ημιτελούς ακινήτου το 2016, το συνολικό κόστος υπολογίστηκε σε €18,6 εκατ., περιλαμβάνοντας αυξημένη κεφαλαιοποίηση τόκων, ακόμη και για περιόδους κατά τις οποίες το έργο βρισκόταν σε αδράνεια. Η πρακτική αυτή θεωρείται από την Ελεγκτική Υπηρεσία προβληματική και ενδεχομένως αντίθετη με τα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα.

Σύγκριση με άλλο έργο ενισχύει τις αμφιβολίες

Οι αμφιβολίες ενισχύονται περαιτέρω από σύγκριση με άλλο παρόμοιο έργο του ίδιου επιχειρηματία στην ίδια περιοχή. Το συγκεκριμένο έργο, σχεδόν διπλάσιου μεγέθους και αντίστοιχης ποιότητας, ολοκληρώθηκε το 2022 με συνολικό κόστος περίπου €42,9 εκατ.

Αντίθετα, το υπό εξέταση έργο, μικρότερης κλίμακας, φέρεται να είχε συνολικό κόστος €47,7 εκατ. με την ολοκλήρωσή του το 2018. Η απόκλιση αυτή, ύψους σχεδόν €5 εκατ., δημιουργεί εύλογα ερωτήματα ως προς τη ρεαλιστικότητα του κόστους που αναγνωρίστηκε.

Συναλλαγές μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων

Η Έκθεση σημειώνει ότι η πλειονότητα των συναλλαγών που αφορούν την αγοραπωλησία, την κατασκευή και τη χρηματοδότηση του ακινήτου πραγματοποιήθηκε μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων. Τέτοιες συναλλαγές, εκ της φύσεώς τους, θα έπρεπε να θεωρούνται υψηλού φορολογικού κινδύνου και να υπόκεινται σε αυξημένο έλεγχο από το Τμήμα Φορολογίας.

Αντίφαση με επενδυτικές αποτιμήσεις μέσω ΚΕΠ

Στο πλαίσιο του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος, αντλήθηκαν κεφάλαια ύψους περίπου €62 εκατ. μέσω έκδοσης προνομιούχων μετοχών. Η αποτίμηση που προκύπτει από τις επενδύσεις αυτές εμφανίζεται ασύμβατη με τη ζημιογόνα πώληση του ακινήτου, γεγονός που γεννά ερωτήματα για την πραγματική αξία του και την αυθεντικότητα των συναλλαγών.

Το ακίνητο επέστρεψε σε συγγενικά πρόσωπα

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στο γεγονός ότι, μέσω σύνθετων εταιρικών δομών και χρηματοδότησης από συνδεδεμένα μέρη, το ακίνητο κατέληξε τελικά σε πρόσωπα του άμεσου οικογενειακού περιβάλλοντος του αρχικού ιδιοκτήτη.

Κατά την Ελεγκτική Υπηρεσία, η εξέλιξη αυτή ενισχύει τα ερωτήματα ως προς το κατά πόσο οι συναλλαγές είχαν πραγματική εμπορική βάση και αν πραγματοποιήθηκαν υπό συνθήκες ανεξαρτησίας και διαφάνειας.

Κριτική προς το Τμήμα Φορολογίας

Η Ελεγκτική Υπηρεσία καταλήγει ότι, παρά το γεγονός πως το Τμήμα Φορολογίας είχε γνώση της υπόθεσης σε κρίσιμα χρονικά σημεία, δεν προκύπτει ότι διενήργησε έγκαιρους και ουσιαστικούς ελέγχους.

Καλεί, τέλος, το Τμήμα Φορολογίας να προβληματιστεί σοβαρά για το πώς ένα τόσο εκτεταμένο πλέγμα προειδοποιητικών ενδείξεων, που αφορούσε συναλλαγές εκατομμυρίων ευρώ, δεν εντοπίστηκε ή δεν εξετάστηκε επαρκώς, με πιθανή σημαντική επίπτωση στα δημόσια οικονομικά.