Παύλος Λοΐζου, Ask Wire
Όταν περπατά κανείς στα κέντρα της Λευκωσίας, της Λεμεσού ή της Λάρνακας θα παρατηρήσει ένα μοτίβο, που δύσκολα μπορεί να αγνοηθεί. Κενά οικόπεδα, που παραμένουν αδρανή για δεκαετίες, κτήρια, που ανεγέρθηκαν τη δεκαετία του '80 στον οικοδομικό οργασμό που ακολούθησε την εισβολή του '74, τα οποία σήμερα στέκουν ξεφλουδισμένα, παραμελημένα και σιωπηλά φθειρόμενα. Και όμως, ακριβώς δίπλα τους, τα ενοίκια ανεβαίνουν. Στη Λευκωσία, η μέση τιμή ενοικίασης διαμερισμάτων έχει αυξηθεί πάνω από 40% τα τελευταία τέσσερα χρόνια. Τα δύο αυτά γεγονότα δεν είναι αντιφατικά. Είναι, στην πραγματικότητα, η ίδια ιστορία.
Η οπτική του ιδιοκτήτη
Η ιστορία αφορά τα κίνητρα ή μάλλον, την απουσία τους. Ας ξεκινήσουμε από τον ιδιοκτήτη. Σε μια αγορά με περιορισμένη προσφορά, ένα ακίνητο θα βρει ενοικιαστή ανεξάρτητα από την κατάστασή του. Αν το σπίτι θα ενοικιαστεί ούτως ή άλλως, γιατί να επενδύσει κανείς στη βελτίωσή του; Η απόδοση της επένδυσης είναι αβέβαιη, ενώ το κόστος είναι άμεσο και πραγματικό. Έτσι, ο ορθολογικός ιδιοκτήτης κάνει τα ελάχιστα. Με τον καιρό, το ενοικιαζόμενο απόθεμα υποβαθμίζεται σιωπηλά και κανείς δεν λογοδοτεί για την παρακμή. Βραχυπρόθεσμα, κερδίζει ο ιδιοκτήτης, ωστόσο μακροπρόθεσμα, δεν κερδίζει κανείς.
Η οπτική του ενοικιαστή
Ο ενοικιαστής αντιμετωπίζει το αντίστροφο πρόβλημα. Έχοντας σύμβαση 12 μηνών, χωρίς εγγύηση παραμονής και χωρίς νομικό μηχανισμό ανάκτησης κόστους βελτιώσεων, το να δαπανήσει χρήματα σε ακίνητο που δεν του ανήκει είναι απλώς παράλογο. Έτσι, το χάσμα μεταξύ αυτού που χρειάζεται να γίνει και αυτού που θα πληρωθεί μετατρέπεται σε μαύρη τρύπα, την οποία κανείς από τους δύο δεν αναλαμβάνει να καλύψει.
Αδρανή οικόπεδα
Ας εφαρμόσουμε την ίδια λογική στα αναξιοποίητα οικόπεδα, που βρίσκονται στους αστικούς πυρήνες. Οι κυπριακοί νόμοι περί κληρονομιάς έχουν κατακερματίσει την ιδιοκτησία μέσα από γενιές, με αποτέλεσμα ένα μόνο οικόπεδο στο κέντρο της Λευκωσίας να έχει δέκα, δεκαπέντε, ακόμα και είκοσι συνιδιοκτήτες διασκορπισμένους εντός και εκτός Κύπρου στη διασπορά. Το ενδεχόμενο να τα βρουν μεταξύ τους και πολύ περισσότερο να συναινέσουνουν για την ανάπτυξη τους είναι δαπανηρή, νομικά περίπλοκη και αργή. Παράλληλα, η Κύπρος κατήργησε τον Φόρο Ακίνητης Ιδιοκτησίας το 2017, εξαλείφοντας ουσιαστικά τη μοναδική οικονομική πίεση για δράση. Υπό αυτά τα δεδομένα η ορθολογική επιλογή είναι να μην κάνεις τίποτα. Αυτό το τίποτα, σε κλίμακα, σημαίνει χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα αναπτύξιμης αστικής γης να παραμένουν αδρανή, ενώ τα νοικοκυριά ανταγωνίζονται για ό,τι απόθεμα απομένει.
Το αποτέλεσμα είναι να έχουμε κέντρα πόλεων γεμάτα άδεια, αναξιοποίητα οικόπεδα, φθαρμένα κτήρια, περιορισμένη προσφορά και αυξανόμενες τιμές. Όλα αυτά συμβαίνουν ταυτόχρονα. Αυτή η εικόνα δεν αντικατοπτρίζει όμως τη δραματική αποτυχία της αγοράς. Γιατί; Επειδή πολύ απλά η αγορά λειτουργεί ακριβώς όπως σχεδιάστηκε, ανταποκρινόμενη στο υπάρχον πλαίσιο κινήτρων και όχι σε αυτό που χρειαζόμαστε.
Υπάρχει λύση
Η λύση, ως εκ τούτου, δεν είναι η διαμεσολάβηση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Η λύση μπορεί και πρέπει να δοθεί νομοθετικά. Χρειάζεται νομοθεσία που θα εισάγει ουσιαστικούς φόρους κατοχής σε αναξιοποίητη αστική γη, μακροπρόθεσμο πλαίσιο μίσθωσης που να ανταμείβει την επένδυση στη συντήρηση και μηχανισμούς συνιδιοκτησίας, οι οποίοι θα καθιστούν την ανάπτυξη νομικά εφικτή.
Οι αγορές ανταποκρίνονται σε κίνητρα. Αυτή τη στιγμή στην Κύπρο, το κίνητρο είναι να περιμένεις, να κρατάς το ακίνητο και να αφήνεις κάποιον άλλο να ασχοληθεί. Κανείς δεν ασχολείται.
