Η στεγαστική κρίση που μαστίζει πόλεις σε ολόκληρο τον κόσμο και πολύ περισσότερο τουριστικούς προορισμούς, έχει αναγκάσει τις από τοπικές αρχές μέχρι ολόκληρες κυβερνήσεις να καταστρώσουν σχέδια για την αντιμετώπισή της.

Οι δύο μεγαλύτερες πόλεις της Ισπανίας που μαστίζονται από τη στεγαστική κρίση είναι ενδεικτικές των διαφορετικών προσεγγίσεων για την εξεύρεση λύσης στο πρόβλημα που ανέκυψε τα τελευταία χρόνια.

Η μεν Μαδρίτη ποντάρει στις κατασκευές μεγάλης κλίμακας και στη μείωση των φόρων, ενώ η Βαρκελώνη στηρίζεται σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό σε ρυθμίσεις για τον περιορισμό των τιμών, συμπεριλαμβανομένης της απαγόρευσης των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων.

Το ζήτημα έχει μετατραπεί σε πεδίο πολιτικής μάχης μεταξύ της αριστεράς -η οποία κυβερνά σε εθνικό επίπεδο, καθώς και στη Βαρκελώνη και την Καταλονία- και της δεξιάς, η οποία ελέγχει τη Μαδρίτη και τις περισσότερες άλλες περιφερειακές κυβερνήσεις της Ισπανίας.

Στις 21 Απριλίου, η κυβέρνηση της Ισπανίας ανακοίνωσε ένα εθνικό σχέδιο στέγασης, υποσχόμενη επενδύσεις ύψους 7 δισ. ευρώ έως το 2030, με κατανομή της χρηματοδότησης σε αναλογία 60%–40% μεταξύ της κεντρικής και των περιφερειακών κυβερνήσεων. Η χρηματοδότηση θα χρησιμοποιηθεί για τη δημιουργία κατοικιών προς πώληση ή ενοικίαση σε τιμές χαμηλότερες από αυτές της αγοράς — ένας τομέας που αποτελεί περίπου το 3% του συνόλου στην Ισπανία, έναντι μέσου όρου 8% στην ΕΕ.

Οι περιφέρειες που διοικούνται από το αντιπολιτευόμενο Λαϊκό Κόμμα, με επικεφαλής τη Μαδρίτη, επέκριναν αμέσως το σχέδιο ως παρεμβατικό και παραβίαση των περιφερειακών εξουσιών.

Σπίτια σε… λάθος μέρη

Η στέγαση έχει καταστεί κεντρικό πολιτικό ζήτημα στην Ισπανία. Η χώρα αντιμετωπίζει σήμερα έλλειψη περίπου 700.000 κατοικιών, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ισπανίας. Ωστόσο, η έλλειψη αυτή δεν είναι ομοιόμορφα κατανεμημένη.

Η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη επεκτείνονται, καθώς οι μετανάστες -ξένοι και εγχώριοι- ενισχύουν την αύξηση του πληθυσμού και εντείνουν τη ζήτηση για στέγαση, ενώ έως και 3,8 εκατομμύρια κατοικίες παραμένουν κενές σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση — κυρίως στην ύπαιθρο που ερημώνει. Τόσο στην Περιφέρεια της Μαδρίτης όσο και της Καταλονίας αναμένεται να προστεθούν επιπλέον 700.000 έως 1 εκατομμύριο κάτοικοι έως το 2040.

Αυτή η πίεση αντανακλάται στη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών, καθώς η προσφορά υστερεί. Οι τιμές των κατοικιών ανέρχονται κατά μέσο όρο στα 4.605 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στη Μαδρίτη και στα 4.436 ευρώ στη Βαρκελώνη, και στις δύο περιπτώσεις αρκετά πάνω από τον εθνικό μέσο όρο των περίπου 2.000 ευρώ, σύμφωνα με την εταιρεία εκτιμήσεων Tinsa by Accumin, όπως γράφει το Bloomberg.

Αυτές οι τιμές προκαλούν μια μεγάλη πίεση στα νοικοκυριά. Μια έρευνα της Τράπεζας της Ισπανίας που δημοσιεύθηκε τον Απρίλιο έδειξε ότι το ποσοστό των νοικοκυριών που είναι ιδιοκτήτες των σπιτιών στα οποία ζουν έχει πέσει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Και οι ενοικιαστές νιώθουν την πίεση: ενώ οι ειδικοί θεωρούν λογικό να δαπανάται όχι περισσότερο από το 35% περίπου του εισοδήματος για στέγαση, οι ενοικιαστές πρέπει να διαθέτουν κατά μέσο όρο το 38% στη Μαδρίτη και το 42% στη Βαρκελώνη, σύμφωνα με την ιστοσελίδα ακινήτων Idealista — με τα ποσοστά που πληρώνουν οι ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος να είναι πιθανώς πολύ υψηλότερα.

Προσφορά vs ρύθμισης

Όσον αφορά την εξεύρεση λύσεων για την κρίση, ούτε η πόλη ούτε η περιφέρεια έχουν απαραίτητα βρει τη λύση. «Η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη μοιράζονται ένα διαρθρωτικό πρόβλημα: είναι εξαιρετικά αναποτελεσματικές στη δημιουργία προσιτής προσφοράς», δήλωσε ο Χάιμε Παλομέρα, ερευνητής στο Ινστιτούτο Αστικών Ερευνών της Βαρκελώνης. «Ενώ η Μαδρίτη εξετάζει το ενδεχόμενο να χτίσει το ισοδύναμο μιας εντελώς νέας πόλης, η Βαρκελώνη γίνεται πιο ευρωπαϊκή και προστατεύει την προσιτή στέγαση μέσω ρυθμίσεων, ενώ παράλληλα προσπαθεί και να χτίσει».

Η Καταλονία ήταν η πρώτη περιφέρεια που εφάρμοσε τον ισπανικό νόμο για τη στέγαση του 2023, ο οποίος θέτει ανώτατο όριο στις αυξήσεις των ενοικίων, μια πολιτική που η Μαδρίτη έχει απορρίψει ως αναποτελεσματική.

Τα αποτελέσματα φαίνεται να ευνοούν τη Βαρκελώνη. Είναι η μόνη μεγάλη ισπανική πόλη όπου τα ενοίκια σημειώνουν πτώση, κατά 1,5% τον Φεβρουάριο σε σχέση με τον προηγούμενο χρόνο, ενώ σε εθνικό επίπεδο τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 7,8%, σύμφωνα με την Idealista.

«Δεν είμαστε εκεί που θέλουμε να είμαστε. Δεν υπάρχει δραστική πτώση, αλλά οι τιμές έχουν μειωθεί», δήλωσε στο Bloomberg η Σίλβια Πανέκε, υπουργός Στέγασης της Καταλονίας. «Η στέγαση, που παραδοσιακά θεωρείται ως χώρος διαβίωσης, έχει μετατραπεί σε χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο. Για να διασφαλίσουμε ότι εξυπηρετεί σκοπούς διαμονής, πρέπει να παρέμβουμε στην αγορά και να αυξήσουμε τις προστατευόμενες κατοικίες».

Τα μέτρα στην Καταλονία περιλαμβάνουν την αγορά γης για την κατασκευή περισσότερων δημόσιων και οικονομικά προσιτών κατοικιών, καθώς και τη μετατροπή των επιδοτούμενων κατοικιών σε μόνιμες.

Ο δήμος της Βαρκελώνης έχει θέσει ως στόχο την κατασκευή 3.000 επιπλέον οικονομικά προσιτών κατοικιών εντός των ορίων του έως το 2027 και την έναρξη της κατασκευής 10.000 επιπλέον κατά την επόμενη δημοτική θητεία, με τελικό στόχο να υπερδιπλασιαστεί το ποσοστό των δημόσιων κατοικιών στην πόλη -από 6% σε 15%- έως το 2045. Για τους νέους που αγοράζουν για πρώτη φορά, η περιοχή προσφέρει άτοκα δάνεια 30 ετών για την προκαταβολή, η οποία αποτελεί σημαντικό εμπόδιο στην είσοδο στην αγορά.

Το 2024, ο δήμαρχος της Βαρκελώνης ανακοίνωσε ότι η πόλη θα θεσπίσει την πιο αυστηρή πολιτική στην Ευρώπη για τον περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων, με καθολική απαγόδευσή από το 2028. «Αλλάζουμε τους κανόνες του παιχνιδιού», δήλωσε ο δήμαρχος Jaume Collboni. «Επενδύσεις; Ναι. Ιδιωτικός τομέας; Επίσης. Αλλά πρέπει να καταλάβει ότι ο τρόπος με τον οποίο θα βγάζει χρήματα θα είναι διαφορετικός. Πάνω απ’ όλα, θα είναι λιγότερα».

Το μειονέκτημα είναι ότι η Βαρκελώνη υστερεί στον τομέα των κατασκευών, λόγω της περιορισμένης έκτασης γης μεταξύ θάλασσας και βουνών — η ευρύτερη περιοχή της Βαρκελώνης εκτείνεται σε μια σχετικά στενή παράκτια λωρίδα και φιλοξενεί ήδη την πιο πυκνοκατοικημένη πόλη της Ευρώπης, με αποτέλεσμα να υπάρχει λιγότερος χώρος για δόμηση σε σύγκριση με το ψηλό και σχετικά λιγότερο δομημένο οροπέδιο της Μαδρίτης.

Τα γραφειοκρατικά εμπόδια και η χαμηλότερη κερδοφορία σε σύγκριση με τη Μαδρίτη μπορεί επίσης να αποτελούν παράγοντες που εμποδίζουν την κατασκευή, ενώ οι επικριτές υποστηρίζουν ότι οι έλεγχοι των ενοικίων στρεβλώνουν την αγορά.

«Όποτε υπάρχει ένας κανόνας, θα υπάρχει και ένας μηχανισμός διαφυγής», δήλωσε η Isabella Becerra, οικονομολόγος στο EsadeEcPol. «Αυτό που λειτουργεί είναι τα φορολογικά κίνητρα και η κατασκευή».

Η Μαδρίτη, αντίθετα, απέρριψε τους ελέγχους στα ενοίκια και έδωσε μεγαλύτερη έμφαση στην επίτευξη υψηλότερων στόχων κατασκευής. Η Περιφέρεια της Μαδρίτης στοχεύει στην κατασκευή 280.000 έως 300.000 κατοικιών τα επόμενα 15 χρόνια. Από τον στόχο αυτό, προβλέπεται η κατασκευή 200.000 κατοικιών την επόμενη δεκαετία εντός των ορίων της πόλης της Μαδρίτης.

Στην Καταλονία, προγραμματίζονται 200.000 κατοικίες τα επόμενα 20 χρόνια, με τις 70.000 το πολύ να βρίσκονται στην πόλη της Βαρκελώνης.

Αυτή η μεγαλύτερη έμφαση στην κατασκευή ως λύση αποτελεί τη βάση της στρατηγικής της Μαδρίτης. «Δεν υπάρχει ούτε μία πόλη στην Ευρώπη που θα κατασκευάσει τόσες κατοικίες τα επόμενα χρόνια», δήλωσε ο δήμαρχος Χοσέ Λουίς Μαρτίνεζ Αλμέιντα στο κοινοβούλιο τον Ιανουάριο. Η Μαδρίτη σχεδιάζει να εκδώσει 60.000 άδειες οικοδομής, να απλοποιήσει τις διαδικασίες έγκρισης και να διαθέσει οικόπεδα.

«Η περιφέρεια της Μαδρίτης πρωτοστατεί στη χώρα στον τομέα των επιδοτούμενων κατοικιών, με ποσοστό άνω του 50% των νέων κατοικιών», δήλωσε ο περιφερειακός υπεύθυνος για τη στέγαση, Jorge Rodrigo Domínguez, αναφερόμενος τόσο στις δημόσιες κατοικίες όσο και στις προσιτές κατοικίες που προσφέρονται σε τιμές χαμηλότερες από αυτές της αγοράς. «Τα χρονοδιαγράμματα της αστικής ανάπτυξης σημαίνουν ότι τα αποτελέσματα πρέπει να εξεταστούν μακροπρόθεσμα».

Προς το παρόν, οι τιμές στη Μαδρίτη συνεχίζουν να αυξάνονται ταχύτερα από ό,τι στη Βαρκελώνη, τόσο στις πωλήσεις όσο και στις ενοικιάσεις.

Το αν η κρίση θα υποχωρήσει εξαρτάται τελικά και από τις περιφερειακές και εθνικές πολιτικές.

Πηγή: ot.gr