Παύλος Λοΐζου, CEO Ask Wire

Η Κύπρος δεν έχει έλλειψη γης, έχει έλλειψη αξιοποίησης της γης και αυτό αποτυπώνεται ξεκάθαρα στα δεδομένα που συγκέντρωσε η Ask Wire. Στην περιοχή της Ακρόπολης στη Λευκωσία, αξιοποιείται μόλις το 53% του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης — του λόγου, δηλαδή, της επιτρεπόμενης δομήσιμης επιφάνειας προς το εμβαδόν του οικοπέδου. Το υπόλοιπο επιτρέπεται, αλλά δεν έχει κτιστεί.

Σε πρακτικούς όρους, αυτό μεταφράζεται σε πάνω από 1 εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα αχρησιμοποίητης δομήσιμης επιφάνειας, που είναι αρκετή για να φιλοξενήσει περίπου 10.000 επιπλέον διαμερίσματα. Κι αυτό αφορά μία και μόνο κεντρική αστική περιοχή.

Αντίστοιχη εικόνα προκύπτει από την ανάλυση της περιοχής Παπάς στη Λεμεσό. Στους δύο αυτούς αστικούς πυρήνες, Λευκωσίας και Λεμεσού, θα μπορούσαν να δημιουργηθούν πάνω από 18.000 νέες κατοικίες, εάν αξιοποιείτο πλήρως η υφιστάμενη πολεοδομική δυνατότητα.

Κάπου εδώ βρίσκεται η ρίζα του στεγαστικού προβλήματος. Ο δεσμευτικός περιορισμός είναι στην προσφορά κι όχι στη ζήτηση. Η Κύπρος συνεχίζει να προσελκύει τόσο ντόπιους αγοραστές όσο και ξένο κεφάλαιο. Αυτό που λείπει είναι η της γης που μένει ανεκμετάλλευτη και δεν αναπτύσσεται.

Οι τιμές

Η εικόνα των τιμών συνάδει με αυτή την ανάγνωση. Με βάση ανάλυση της Ask Wire σε στοιχεία αγοραπωλησιών του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, η διάμεση τιμή αστικής οικιστικής γης στην Κύπρο αυξήθηκε από €203 ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο το πρώτο τρίμηνο του 2021 σε €257 το πρώτο τρίμηνο του 2026.

Πρόκειται για μια ποσοστιαία αύξηση, που προσεγγίζει το 27%. Η αύξηση ήταν πολύ μεγαλύτερη στη Λεμεσό, όπου η τιμή αυξήθηκε κατά 45% φθάνοντας από τα €245 στα €356 ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο. Στη Λάρνακα η αύξηση έφθασε στο 34%, στη Λευκωσία 25%, ενώ στην Πάφο και τις ελεύθερες περιοχές της Αμμοχώστου περίπου 13%.

Όλα αυτά έχουν σημασία γιατί το κόστος της νέας κατοικίας δεν επηρεάζεται μόνο από τα υλικά, τα εργατικά, τον ΦΠΑ ή το κόστος χρηματοδότησης. Μεγάλο και συνεχώς αυξανόμενο μέρος της πίεσης προέρχεται πλέον από την ίδια την αξία της γης, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου υπάρχει επιτρεπόμενη δυναμικότητα η οποία δεν αξιοποιείται.

Η αλληλεπίδραση 

Εκεί που η ενεργοποίηση της αδρανούς γης καθυστερεί και η αποτελεσματική προσφορά συμπιέζεται τεχνητά, οι τιμές αντιδρούν εξ ου και οι μεγαλύτερες αυξήσεις συγκεντρώνονται στις αστικές περιοχές όπου το χάσμα ανάμεσα σε επιτρεπόμενη και αξιοποιημένη δυναμικότητα είναι μεγαλύτερο. Η σύνδεση αυτή δεν είναι θεωρητική καθώς αποτυπώνεται στα ίδια τα δεδομένα του Κτηματολογίου.

Η στάση των ιδιοκτητών γης, σε ατομικό επίπεδο, είναι απολύτως λογική, δεδομένου ότι επωφελούνται από την αύξηση των τιμών χωρίς να αναλαμβάνουν τον κίνδυνο ανάπτυξης. Σε μια αγορά, που κινείται ανοδικά, η αναμονή είναι συχνά πιο κερδοφόρα από την οικοδόμηση.

Σε επίπεδο συστήματος, όμως, η ίδια συμπεριφορά δημιουργεί στρέβλωση καθώς μπαίνουν λιγότερες κατοικίες στην αγορά, οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα και ο πλούτος συγκεντρώνεται σε όσους ήδη κατέχουν γη. Παράλληλα η πρόσβαση στη στέγαση γίνεται δυσκολότερη, ιδιαίτερα για τα νεαρά ζευγάρια και τα εγχώρια νοικοκυριά.

Τι μπορεί να γίνει

Η προφανής πολιτική απάντηση για την επίλυση του προβλήματος που δημιουργείται είναι η ενεργοποίηση της προσφοράς. Ένα από τα διαθέσιμα εργαλεία, που μπορεί να συμβάλει σε αυτό τον στόχο, είναι η φορολόγηση της συστηματικά αδρανούς ή υποαξιοποιημένης αστικής γης.

Παραδείγματα χρήσης τέτοιων εργαλείων, υπάρχουν πολλά τόσο στον ευρωπαϊκό χώρο όσο και αλλού. Η Ιρλανδία εφαρμόζει Vacant Site Levy σε αστικά οικόπεδα με υποδομές που παραμένουν αναξιοποίητες. Το Ηνωμένο Βασίλειο επιβάλλει προσαυξήσεις council tax έως και 300% σε κατοικίες που μένουν κενές για παρατεταμένο χρονικό διάστημα. Αρκετές ευρωπαϊκές πόλεις χρησιμοποιούν στοχευμένες μορφές φορολόγησης αξίας γης ή κενών ακινήτων. Τα εργαλεία διαφέρουν στον σχεδιασμό· η αρχή όμως ότι η μη αξιοποίηση καλά τοποθετημένης αστικής γης έχει πραγματικό δημόσιο κόστος και ότι η ιδιοκτησία οφείλει να αντανακλά αυτό το κόστος, είναι πλέον καθιερωμένη.

Γι’ αυτό δεν προχωρά στην Κύπρο

Στην Κύπρο το πραγματικό εμπόδιο για την εφαρμογή τέτοιων λύσεων δεν είναι οικονομικό, αλλά πολιτικό. Όσοι αντιδρούν σε αυτές τις πολιτικές είναι συνήθως οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες γης, εταιρείες ή άτομα που έχουν κρατήσει περιουσιακά στοιχεία για χρόνια, ορισμένες φορές και για δεκαετίες. Πρόκειται για ομάδες που συμμετέχουν ενεργά στην πολιτική διαδικασία, ψηφίζουν συστηματικά και σε αρκετές περιπτώσεις, βρίσκονται πιο κοντά στην πολιτική επιρροή άμεσα ή έμμεσα, μεταξύ άλλων και μέσω χρηματοδότησης.

Ταυτόχρονα, υπάρχει ένα ευρύτερο ζήτημα εμπιστοσύνης. Η αντίδραση σε νέους φόρους δεν σχετίζεται μόνο με το κόστος, αλλά και από τη συχνά δικαιολογημένη αντίληψη ότι οι δημόσιοι πόροι δεν αξιοποιούνται αποδοτικά. Όταν οι πολίτες δεν εμπιστεύονται τη διαχείριση των πόρων, αντιδρούν ακόμη και σε πολιτικές με σαφή οικονομική λογική. Έτσι δημιουργείται ένα αδιέξοδο. 

Η οικονομική διάσταση είναι ξεκάθαρη. Η ενεργοποίηση της αδρανούς γης θα αύξανε την προσφορά και θα μείωνε τις πιέσεις στις τιμές. Όμως τα κίνητρα είναι στρεβλά. Όσοι ωφελούνται από το υφιστάμενο σύστημα έχουν και τη δυνατότητα και το κίνητρο να το διατηρήσουν. Ως αποτέλεσμα, η πολιτική αποφεύγει το ζήτημα και καταφεύγει σε πιο ήπιες παρεμβάσεις, όπως επιδοτήσεις, κίνητρα ή μέτρα ενίσχυσης της ζήτησης, που συχνά καταλήγουν να αυξάνουν περαιτέρω τις τιμές.

Συνεπώς επιβάλλεται να αλλάξει το πλαίσιο της συζήτησης και αυτό μπορεί να γίνει εάν αποσαφηνιστεί ότι δεν πρόκειται για γενική φορολόγηση της ιδιοκτησίας. Πρόκειται για φορολόγηση της αδράνειας σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπου η μη αξιοποίηση της γης συνεπάγεται πραγματικό οικονομικό κόστος για την αγορά και την κοινωνία.

Ο σχεδιασμός του μέτρου είναι κρίσιμος δεδομένου ότι η στόχευση δεν πρέπει να αφορά μικρούς ιδιοκτήτες ή κύριες κατοικίες, αλλά συστηματικά αδρανή ή υποαξιοποιημένα ακίνητα σε στρατηγικές αστικές τοποθεσίες, με σαφή κατώφλια, εξαιρέσεις και αξιόπιστο μηχανισμό εφαρμογής.

Η μπάλα στο γήπεδο των πολιτικών 

Η Κύπρος βρίσκεται μπροστά σε μια επιλογή και οι πολιτικοί μπροστά στο δίλημμα κατά πόσο θα είναι ωφέλιμοι για την κοινωνία ή αρεστοί στους λίγους. Είτε η χώρα μας θα συνεχίσει με ένα μοντέλο που θέλει τη γη να λειτουργεί ως παθητικό αποθετήριο αξίας, ενισχύοντας την ανισότητα και περιορίζοντας την προσφορά, είτε θα κινηθεί προς ένα σύστημα που η ιδιοκτησία αστικής γης συνοδεύεται από ευθύνη απέναντι στη λειτουργία της αγοράς.

Τα δεδομένα υπάρχουν ήδη. Το ερώτημα είναι αν η πολιτική βούληση θα ακολουθήσει.