Πολύ συχνά ακούμε ότι οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις δημιουργούν πρόσθετο κόστος για τα ακίνητα. Συνήθως όμως η συζήτηση μένει σε γενικόλογες αναφορές περί «γραφειοκρατίας», χωρίς να βλέπουμε πραγματικούς αριθμούς.

Ας δούμε ένα απλό, υποθετικό αλλά απολύτως ρεαλιστικό παράδειγμα, βασισμένο σε εύλογες παραδοχές που χρησιμοποιούνται ευρέως στην αξιολόγηση επενδύσεων ανάπτυξης γης. Οι αριθμοί είναι ενδεικτικοί, όμως αποτυπώνουν με ακρίβεια τη σχέση μεταξύ καθυστερήσεων και κόστους.

Έστω ένα μεσαίου προς μεγάλου μεγέθους οικιστικό έργο 125 διαμερισμάτων στην Κύπρο:
•    Κόστος γης: €7 εκατ.
•    Κόστος ανάπτυξης και κατασκευής: €25 εκατ.
•    Συνολικό κόστος έργου: €32 εκατ.

Ας συγκρίνουμε τώρα 2 διαφορετικά σενάρια.

Στο πρώτο σενάριο, ο επενδυτής αγοράζει τη γη και μέσα σε 6 μήνες λαμβάνει τις απαραίτητες άδειες και ξεκινά η ανάπτυξη. Η κατασκευή ολοκληρώνεται σε 2 χρόνια.
Στο δεύτερο σενάριο, ο ίδιος επενδυτής αγοράζει τη γη, αλλά χρειάζεται να περιμένει 4 χρόνια μέχρι να μπορέσει να ξεκινήσει την ανάπτυξη, λόγω καθυστερήσεων στις διαδικασίες αδειοδότησης. Η κατασκευή και πάλι διαρκεί δύο χρόνια.

Με μια πρώτη ματιά, πολλοί θα έλεγαν ότι η μόνη διαφορά είναι ο χρόνος. Στην πραγματικότητα όμως, αλλάζει ολόκληρη η οικονομική δομή του έργου.
Καταρχάς υπάρχει το κόστος διακράτησης της γης. Ένας επενδυτής που έχει δεσμεύσει €7 εκατ. για 4 χρόνια χωρίς να μπορεί να ξεκινήσει το έργο του, έχει πραγματικό χρηματοοικονομικό κόστος. Ακόμα και με ένα σχετικά συντηρητικό κόστος κεφαλαίου της τάξης του 6%, η επιπλέον επιβάρυνση από την καθυστέρηση φτάνει περίπου το €1,7 εκατ.

Στη συνέχεια έρχεται το αυξημένο λειτουργικό κόστος. Ένα έργο που παραμένει σε αναμονή για 4 χρόνια δεν «παγώνει» μόνο το κεφάλαιο. Ο επενδυτής εξακολουθεί να διατηρεί ομάδα μηχανικών, αρχιτεκτόνων, πολεοδόμων, νομικών συμβούλων και διοικητικού προσωπικού που παρακολουθεί, αναθεωρεί και προωθεί τις διαδικασίες αδειοδότησης. Ακόμη και με μια ιδιαίτερα συντηρητική εκτίμηση της τάξης των €200.000 ετησίως, το πρόσθετο διοικητικό κόστος των 4 αυτών χρόνων ανέρχεται σε περίπου €800.000.

Με μέσο ετήσιο πληθωρισμό κατασκευαστικού κόστους 4%, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη αυξήσεις λόγω π.χ. πολέμων, το κόστος ανάπτυξης των €25 εκατ. αυξάνεται κατά περίπου €3,5-4 εκατ.

Άρα, πριν ακόμη υπολογίσουμε οποιαδήποτε απόδοση της επένδυσης, το ίδιο ακριβώς έργο έχει πλέον επιβαρυνθεί με περίπου €6,3 εκατ. πρόσθετου κόστους, αποκλειστικά και μόνο λόγω της καθυστέρησης στην αδειοδότηση (€1,7m γη + €3,8m πληθωρισμός + €0,8m διοικητικό κόστος = περίπου €6,3m.)

Σημειώνεται ότι στο παράδειγμα αυτό δεν υπολογίζονται τυχόν αυξήσεις επιτοκίων, μεταβολές στις τιμές της ενέργειας, καθυστερήσεις από ενστάσεις ή δικαστικές διαδικασίες, πρόσθετα τραπεζικά έξοδα ή αλλαγές στους οικοδομικούς κανονισμούς. Επομένως πρόκειται για μια μάλλον συντηρητική εκτίμηση.
Και εδώ βρίσκεται η πραγματική οικονομική επίπτωση.

Στο πρώτο σενάριο, το έργο των €32 εκατ. χρειάζεται τελικές πωλήσεις περίπου €38,4 εκατ. για να θεωρηθεί βιώσιμο. Στα 125 διαμερίσματα, η μέση τιμή διαμορφώνεται περίπου στις €307.000 ανά διαμέρισμα.

Στο δεύτερο σενάριο, το ίδιο έργο κοστίζει πλέον περίπου €38,3 εκατ., αποκλειστικά λόγω της τετραετούς καθυστέρησης στην αδειοδότηση. Διατηρώντας ακριβώς το ίδιο περιθώριο κέρδους 20%, οι απαιτούμενες συνολικές πωλήσεις αυξάνονται στα περίπου €46 εκατ.. Αυτό μεταφράζεται σε μέση τιμή περίπου €368.000 ανά διαμέρισμα.
Δηλαδή, χωρίς να αυξηθεί ούτε κατά ένα ευρώ η απόδοση του επενδυτή, η μέση τιμή κάθε διαμερίσματος αυξάνεται κατά περίπου €60.000 (περίπου 20%), αποκλειστικά εξαιτίας της καθυστέρησης στις αδειοδοτήσεις.

Το σημαντικότερο όμως είναι ότι η καθυστέρηση δεν επηρεάζει μόνο το συγκεκριμένο έργο. Όσο περισσότερο χρόνο χρειάζεται ένας επενδυτής για να ολοκληρώσει ένα έργο, τόσο λιγότερα έργα μπορεί να υλοποιήσει ο ίδιος επενδυτής μέσα στην ίδια δεκαετία. Με άλλα λόγια, δεν αυξάνεται μόνο το κόστος κάθε κατοικίας. Μειώνεται και ο αριθμός των νέων κατοικιών που μπορεί να παραχθεί. Αυτό περιορίζει ακόμη περισσότερο την προσφορά και βάζει ακόμα περισσότερη πίεση στις τιμές. 

Με άλλα λόγια, η καθυστέρηση δεν δημιουργεί μόνο πραγματικό οικονομικό κόστος για τον επενδυτή. Μετατρέπεται τελικά σε υψηλότερες τιμές πώλησης για τον τελικό αγοραστή. Και αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο σημείο που συχνά χάνεται στη δημόσια συζήτηση περί στεγαστικής πολιτικής.

Η συζήτηση άλλωστε για προσιτή στέγη δεν μπορεί να είναι ουσιαστική όσο το σύστημα αδειοδότησης συνεχίζει να λειτουργεί ως παράγοντας καθυστέρησης, αβεβαιότητας και αύξησης του κόστους. Όταν οι διαδικασίες παγώνουν κεφάλαια για χρόνια, επιβαρύνουν το κόστος των επενδύσεων, περιορίζουν την προσφορά νέων κατοικιών και ασκούν ανοδικές πιέσεις στις τιμές, το τελικό κόστος μεταφέρεται στον πολίτη που προσπαθεί να αποκτήσει στέγη.

Οι μεγάλες καθυστερήσεις καθιστούν την προσφορά κατοικιών ιδιαίτερα ανελαστική. Όταν η αγορά δεν μπορεί να αυξήσει γρήγορα την παραγωγή νέων κατοικιών, ακόμη και μικρές αυξήσεις στη ζήτηση οδηγούν σε δυσανάλογη άνοδο των τιμών.

Η ταχύτητα αδειοδότησης δεν είναι τεχνική λεπτομέρεια. Είναι βασικός παράγοντας διαμόρφωσης των τιμών κατοικίας. Και αυτό δεν αφορά μόνο τους επενδυτές ή τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης. Αφορά ολόκληρη την οικονομία. Διότι αναπόφευκτα η αβεβαιότητα στο χρόνο ολοκλήρωσης μιας ανάπτυξης οδηγεί σε λιγότερες επενδύσεις, λιγότερη προσφορά κατοικιών και ακριβότερη στέγη.

Η επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων δεν σημαίνει σε καμία περίπτωση εκπτώσεις στην ποιότητα του ελέγχου ή στην προστασία του περιβάλλοντος. Σημαίνει ταχύτερες, πιο προβλέψιμες και αποτελεσματικότερες διαδικασίες. Κανένας σοβαρός επιχειρηματίας δεν ζητά λιγότερους ελέγχους. Ζητά οι ίδιοι έλεγχοι να ολοκληρώνονται μέσα σε εύλογο και προβλέψιμο χρονικό διάστημα.

Η συζήτηση επομένως πρέπει επιτέλους να μετακινηθεί από το «αν υπάρχουν καθυστερήσεις» στο ποιο είναι το πραγματικό οικονομικό κόστος αυτών των καθυστερήσεων.
Στο τέλος της ημέρας, η συζήτηση δεν αφορά τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης. Αφορά το αν ένας νέος άνθρωπος θα μπορέσει να αγοράσει το πρώτο του σπίτι, αν μια νέα οικογένεια θα βρει προσιτή κατοικία και αν η κυπριακή οικονομία θα συνεχίσει να προσελκύει ποιοτικές επενδύσεις που στηρίζουν την κοινωνική συνοχή. Η επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων δεν είναι απλώς μια μεταρρύθμιση υπέρ της ανάπτυξης. Είναι μια μεταρρύθμιση υπέρ της κοινωνίας.

Του Γιάννη Μισιρλή
Πρόεδρος Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων